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Es ilegal desalojar a un inquilino sin contrato en Estados Unidos, cuando el propietario no tiene una orden de desalojo otorgada por un Tribunal.
Con contrato o sin él, el arrendatario debe seguir determinadas leyes cuando se trata de desalojos. Quienes ignoren estas regulaciones estarán participando en una acción ilegal.
Si el propietario se toma la libertad de echar al inquilino sin un juicio o fallo de posesión, el Tribunal puede terminar responsabilizándolo por daños de propiedad y por violar la ley. Además, también es posible que permita al arrendatario permanecer en la propiedad hasta que se complete el procedimiento correspondiente para desalojar legalmente.
Así que los propietarios que están deseando que su inquilino se vaya, tienen que actuar con cuidado para no incurrir en procedimientos ilegales. Tus actos pueden ser todavía más perjudiciales que la presencia indeseada del arrendatario.
Sigue leyendo esta entrada para saber cómo se puede desalojar un inquilino sin contrato y aclarar algunas dudas sobre este tema.
¿Cómo desalojar a un inquilino sin contrato en USA?
Desalojar a un inquilino sin contrato: Para proceder con el desalojo de un inquilino a voluntad (sin contrato formal), el propietario debe entregar un aviso escrito con al menos 30 días de anticipación o, en casos de falta de pago o incumplimiento de las condiciones de alquiler, un aviso de 7 días. Este aviso debe incluir información sobre el motivo del desalojo y debe informar al inquilino sobre su derecho a impugnar la decisión en el juzgado. Es importante recordar que, aunque no exista un contrato escrito, las leyes de protección al inquilino siguen aplicándose y deben respetarse durante el proceso de desalojo.
¿Qué pasa si saco a la fuerza a un inquilino?
El desalojo es un proceso para expulsar a un inquilino. Las leyes que regulan este proceso pueden variar de un estado a otro de USA.
También debes tener presente que en muchos lugares las reglas para el desalojo de arrendatarios se vieron afectadas por la emergencia de salud mundial por el COVID-19.
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¿Qué no puedes hacer si tienes alquilada una vivienda?
Primero que nada, todo propietario debe tener claro que desalojar a su inquilino es ilegal sin antes ir a la Corte y conseguir la orden de desalojo. En ese caso, el arrendador no puede impedir que la persona acceda a la vivienda.
¿Necesitas desalojar a un inquilino de una propiedad?
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Como arrendador no puede:
- Amenazar o usar la fuerza para quitarlo o evitar que ingrese a su hogar.
- Entrar en la propiedad sin permiso del inquilino, solo si se trata de una emergencia.
- Retener, sacar o destruir los bienes.
- Alterar, cambiar o añadir cerraduras o cualquier otro dispositivo de seguridad sin permiso.
- Sellar la entrada a la propiedad para impedir el acceso a ella o hacer que sea más complicado.
- Interrumpir o cortar servicios como gas, agua o electricidad.
- Causar olores desagradables, ruidos fuertes y otras molestias.
Si el propietario realiza algunas de las acciones anteriores o cualquier otra cosa para echar al arrendatario sin tener una orden de desalojo, estará participando en un desahucio de inquilinos sin contrato ilegal o desalojo de autoayuda. Por lo que puede ser demandado y dar como resultado consecuencias negativas.
Cuando la Corte falla a favor del inquilino, existe la posibilidad de que pueda quedarse en la vivienda y recuperar una cantidad de hasta 3 veces los daños reales (también puede ser $200 por día).
En caso contrario, que el propietario obtenga la orden de desalojo, únicamente el alguacil, un agente de la corte, puede ejecutar el desalojo físico y retirar las pertenencias de la vivienda.
¿Puede el propietario sacar al inquilino sin orden de desalojo?
La única excepción ocurre cuando el inquilino se ha mudado a otro domicilio sin su permiso. Por lo que es probable que pueda ser desalojado e incluso sacar las pertenencias sin que incurra en un acto ilegal. No tendrá que ir a la Corte ni conseguir un agente de la corte o al alguacil para que haga el desalojo.
¿Qué pasa si no tienes contrato de alquiler?
El contrato de arrendamiento es un acuerdo formal entre arrendador y arrendatario que determina las responsabilidades de ambas partes y el monto a pagar por el alquiler.
El contrato de arrendamiento por escrito no es obligatorio, también puede acordarse verbalmente y seguir teniendo validez.
Puede encontrar más información sobre el proceso de desalojo de un inmueble en el Departamento de Asuntos al Consumidor del estado donde se encuentre el inmueble que desee desalojar.
Por otro lado, si el contrato finaliza o la persona no tiene contrato de ningún tipo y solo paga la renta todos los meses, estaríamos hablando de un inquilino de mes a mes sin contrato. En este caso cualquiera de las partes puede finalizar el alquiler a través de un Aviso Escrito entregado con 30 días de anticipación a la fecha en que debe quedar libre la propiedad.
También hay alquileres que se pagan semana a semana, en este caso la notificación escrita se debe entregar con 7 días de anticipación. En ninguno de los casos, el arrendador puede echar al inquilino sin contrato a la fuerza sin antes hacer la notificación escrita, asistir al Tribunal y recibir la orden judicial de desalojo.
¿Cómo echar a un inquilino que no paga y no tiene contrato?
Ha quedado claro que el arrendador no puede aplicar un desalojo de autoayuda o ilegal. Sin embargo, esto no quiere decir que no haya razones para que el propietario presente un caso de desalojo ante el Tribunal.
Entre los motivos por los que el propietario puede verse obligado a interponer una demanda por desahucio están:
- Incumplimiento en el pago del alquiler.
- El ocupante no se ha ido de la vivienda terminada el contrato.
- El inquilino sin contrato no paga.
- La persona violó un término del contrato.
- El arrendatario infligió daños físicos significativos a la vivienda y todavía no se han solucionado.
- Se creó un peligro grave que afecta la salud y sigue sin resolverse.
- Hay participación en una actividad ilegal que se relacione con drogas en la vivienda.
- El dueño cree que hay razones justificadas para que salga de una vivienda subsidiada por el gobierno o un parque de casas móviles. Estos desalojos tienen reglas especiales.
Entrega de notificación por escrito
En casi todos los casos, el arrendatario está en el derecho de recibir un aviso antes de que el propietario proceda con el desalojo. Existen dos tipos de notificaciones, cada una refleja el motivo por el cual el dueño decide que el inquilino se vaya.
- Reclamación de posesión: Es necesaria cuando el inquilino no paga el alquiler, realiza una actividad ilegal relacionada con drogas en la propiedad, realiza daños físicos a la propiedad, genera un peligro para la salud, hay motivos justificados para el desalojo en viviendas subsidiadas o casas móviles.
- Aviso de desalojo: Este es necesario cuando se viola una cláusula del contrato y el mismo permite la cancelación por dicho motivo.
En algunos casos, el arrendador no tiene que dar un aviso de desalojo o reclamación de posesión cuando la persona se quiere quedar en la vivienda después de terminar el contrato de alquiler. Tampoco tendrá derecho a recibir el aviso quien se queda a vivir en una propiedad a la fuerza. Esto se conoce como ocupación ilegal o entrada ilegal.
La ocupación ilegal no admite que la persona se le denomine inquilino, por lo que el propietario no tiene que presentarse ante una corte para obtener la orden de desalojo. En este sentido, el dueño está en el derecho legal de sacar al ocupante.
¿Cómo entregar el aviso de desalojo o la reclamación de posesión?
Cuando es necesario que el arrendador entregue una reclamación de posesión o un aviso de desalojo, puede hacerlo de la siguiente manera:
- Entregando de forma personal.
- Dejando la motivación en la vivienda de algún miembro de la familia que sea mayor de edad y responsable.
- Enviar por correo.
- Por correo electrónico.
La entrega por correo electrónico solo es procedente cuando:
- Se llegó a un acuerdo de que la entrega sería por email.
- El propietario envió la notificación por email y usted respondió el correo.
Si decide cambiar de dirección de correo electrónico, es imperante que se notifique al propietario la nueva dirección por escrito. También es posible hacer la entrega por cualquiera de las otras opciones.
¿Qué debe llevar el aviso?
El aviso debe ser como se explica a continuación:
- Obligatoriamente, debe estar por escrito.
- Ir dirigido al arrendatario o inquilino.
- Contener una descripción de la vivienda en alquiler, además de la dirección.
- Expresar la razón por la solícita del desalojo.
- Aclarar cuánto tiempo tendrá el inquilino para solventar su situación o para retirarse definitivamente del lugar.
- Anexar la dirección del arrendador y fecha del aviso.
Documentación necesaria para pedir el desalojo en un Tribunal.
Se necesitan tres formularios para proceder con el desahucio (en el caso de querer desalojar a un inquilino sin contrato en California).
- Portada del caso civil
- Queja de retención ilegal de la vivienda
- Formulario de derecho posesorio de la vivienda previo al juicio
Se deberá presentar los documentos ante el Tribunal del condado donde se encuentre la propiedad que desee desalojar. Una vez completados los formularios y entregados, será el secretario de la Corte quien le dará una citación, así como una copia de la solicitud debidamente sellada.
¿Cuánto tiempo tiene un inquilino sin contrato para desocupar?
El aviso por desalojo debe establecer un plazo de tiempo para que el inquilino tome medidas. Esto puede implicar pagar las cuotas atrasadas, hacer determinado cambio o irse definitivamente de la vivienda.
El tiempo de aviso mínimo para desocupar una vivienda será entre siete a treinta días. Esto dependerá del motivo por el que se solicita el desalojo y también del tipo de alquiler que hasta ese momento se venía manejando.
El inquilino debe leer el aviso cuando lo reciba y si quiere continuar en la propiedad, tal vez baste con tomar las medidas correspondientes para corregir el problema o pagar el alquiler.
Si logra resolver el asunto con el propietario, lo más probable es que no haya necesidad de acudir a la Corte. En caso contrario, si no hace lo que el dueño requiere cuando el plazo se venza, el arrendador tiene el camino libre para ir a la Corte y comenzar el proceso legal de desalojo.
Ejemplos de aviso de desalojo y reclamación de posesión.
Juan es propietario de una vivienda y le ha dado una reclamación de posesión a Ana, afirmando que esta le debe $500. El aviso fue entregado el 1 de agosto, por lo que Ana tiene las siguientes opciones:
- Pagar los $500 antes del 8 de agosto y quedarse a vivir en la propiedad.
- Retirarse de la vivienda antes del 8 de agosto. (Juan todavía puede poner una demanda por la cantidad que Ana le debe).
- Tratar de llegar a un acuerdo con Juan antes del 8 de agosto.
- No hacer nada y dejar que Juan ponga la demanda (Ana también debe prepararse para el caso ante la corte).
Otra situación puede ser la siguiente: Juan entrega a Ana un aviso de desalojo el 1 julio porque ha violado el contrato y se ha acordado que la violación de este aspecto dará como resultado desalojo.
Ana puede:
- Irse de la propiedad el 1 de agosto.
- Conversar con Juan para llegar a un acuerdo, si es posible.
- Esperar a que Juan ponga demanda (Ana también debe prepararse para el caso en la corte)
Alquiler a inquilinos precarios ¿Cómo desalojar legalmente?
El desalojo de un inquilino precario es el desahucio de un inmueble de una persona que reside dicho lugar, pero sin ser su propiedad y ni pagar una compensación por su uso y disfrute.
El proceso debe iniciarlo aquel propietario que en un momento prestó una propiedad de forma gratuita y que, debido a la negativa de los inquilinos de devolverle la vivienda en cuestión, solicita que las personas devuelvan su propiedad.
En algunos países, los casos en los que una persona vive en una vivienda sin contar con un título de propiedad que lo habilite para ello pueden derivar en la solicitud del desahucio por parte del propietario.
Para ello, casi siempre, será necesario interponer un proceso judicial para llegar al desalojo de la propiedad. Además, es indispensable que el inquilino no tenga propiedad sobre el inmueble ni pague nada por el mismo
Requisitos para el desalojo de ocupantes en precario
Para presentar una demanda de desalojo por ocupante precario es necesario que tomes en cuenta los siguientes aspectos:
- El demandado disfruta de la propiedad sin que tenga ningún título que justifique su utilización y disfrute y sin que haya pagado ningún monto por la misma.
- Que el demandante en efecto sea propietario del inmueble.
- Documento probatorio de la propiedad.
¿Qué hago si presté mi propiedad sin arriendo y no quieren desalojar?
Lo primero que debes hacer para recuperar una propiedad que has prestado y no recibes pago por ello, es exigir a los ocupantes que la devuelvan de inmediato. Muchos casos se solucionan llegando a un acuerdo, tal vez la persona solo necesita un poco de tiempo para organizar todo e irse.
Sin embargo, si los ocupantes se niegan rotundamente a dejar el lugar sin ningún motivo y sin mediar un acuerdo, el dueño está en su derecho de recuperar su propiedad. Esto es posible siempre y cuando no se haya recibido dinero por el uso de la misma.
Ante las autoridades, será necesario mostrar los documentos que avalan la autenticidad del derecho a propiedad del inmueble.
También es posible que exijan un requerimiento de devolución que deje constancia de que el dueño retiró el consentimiento de que la persona viva en ese espacio.
Los trámites legales de desalojo en sus diferentes modalidades, exigen el asesoramiento de un abogado de bienes raíces experto en desalojos.
Hola mi nombre es Mónica Jiménez. Estoy convencida de que la capacidad económica de una persona no tiene que ser una barrera para poder acceder a información legal de calidad y a los mejores profesionales del derecho.